牡西政发〔2022〕1号

牡丹江市西安区人民政府

关于印发《牡丹江市西安区集体经营性建设用地入市先行推进工作实施方案》的通知

各乡镇人民政府，区政府各有关单位：

经区政府同意，现将《牡丹江市西安区集体经营性建设用地入市先行推进工作实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

牡丹江市西安区人民政府

                            2022年3月30日          

牡丹江市西安区集体经营性

建设用地入市先行推进工作实施方案

根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、抵押二级市场的指导意见》《黑龙江省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》等相关法律法规及文件精神，按照《黑龙江省农村集体经营性建设用地入市先行推进工作方案》（试行）的要求，为构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，助推乡村振兴战略，结合西安区实际，现就开展农村集体经营性建设用地入市先行推进工作制定实施方案如下：

一、相关概念解释

（一）农村集体经营性建设用地，是指国土空间规划确定为工业、仓储物流、商业、旅游等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体建设用地。

（二）土地增值收益调节金，是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度的目标，在农村集体经营性建设用地入市及再转让环节，政府对土地使用权价款或租金按一定比例收取的资金，在土地使用权价款或租金中收取。

（三）农村集体经营性建设用地所有权人，是指农村集体经营性建设用地的所有者，依据不动产权属证书登载的所有权人确认。其中，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权（以下简称土地所有权人）。

（四）农村集体经营性建设用地使用权人，是指以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式，依法取得集体经营性建设用地使用权的公司、企业、其他组织和自然人（以下简称建设用地使用权人）。

（五）农村集体经营性建设用地出让,是指土地所有权人，将集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与建设用地使用权人，并由建设用地使用权人向所有权人支付土地使用权价款的行为。出让年限可根据实际情况确定，最高年限可参照同类用途的国有建设用地执行，其中工业、仓储等用地不超过50年，商业、旅游、娱乐等用地不超过40年，综合、其他等用地不超过50年。

（六）农村集体经营性建设用地租赁,是指土地所有权人，将集体经营性建设用地使用权在一定年期内给建设用地使用权人使用，建设用地使用权人按约定向土地所有权人缴纳土地使用权租金的行为。

（七）农村集体经营性建设用地作价出资（入股）,是指土地所有权人，以一定期限的集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权由企业享有。集体经营性建设用地的土地使用权作价出资（入股）形成的股权由集体经营性建设用地所有权人或其委托的主体单位享有。

（八）农村集体经营性建设用地转让,是指建设用地使用权人按照集体经营性建设用地出让合同的相关规定将集体经营性建设用地使用权再转移的行为。

（九）农村集体经营性建设用地抵押,是指将集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。以出让、租赁、作价出资（入股）和转让方式取得的集体经营性建设用地使用权可按照相关规定办理抵押。

（十）农村集体经营性建设用地出租,是指建设用地使用权人按照集体经营性建设用地出让合同的相关规定将集体经营性建设用地使用权再转租的行为。

二、区域概况

西安区位于黑龙江省牡丹江市西南部，全区总面积445平方公里，其中集体建设用地1157.6公顷，集体经营性建设用地218.12公顷。西安区下辖温春镇、海南朝鲜族乡和先锋、火炬、牡丹、江滨、沿江、立新、水泥七个街道办事处，31个行政村，总人口24.9万。

三、指导思想

以党的十九大和十九届四中、五中、六中全会精神为指导，认真贯彻落实省委十二届九次全会、省自然资源工作会议精神，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制为关键，以维护农民土地权益、公平分享土地增值收益为目标，深入探索实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同等入市、同权同价”的有效路径，借鉴国内试点地区成功经验，加快建立健全市场交易规则和服务监管制度，切实在界定入市范围和主体、严格入市条件和程序、健全交易规则和监管机制、完善产权制度和分配机制等方面进行探索创新。

四、基本原则

（一）坚持依法管理。集体经营性建设用地入市必须依法依规进行。坚持农村土地集体所有制，实行集体建设用地所有权与使用权相分离，落实所有权、使用权权能，完善集体经营性建设用地所有权实现形式。

（二）坚持用途管制。集体经营性建设用地开发利用必须符合国土空间规划（村庄规划）要求，严守空间管控边界，执行国土空间用途管制规则，按照规定用途使用土地。

（三）坚持节约集约。优先推进符合国土空间规划（村庄规划）的存量集体经营性建设用地入市，鼓励实施农村土地综合整治，提高农村建设用地节约集约利用水平。

（四）坚持市场化配置。充分发挥市场配置资源的决定性作用，落实集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价同责，实施统一的土地市场监管，保障交易顺畅。

（五）坚持公平合理。落实农村集体经济组织对集体经营性建设用地自主管理和民主决策，确保入市土地增值收益分配公开透明，合理平衡国家、集体和农民个人利益，真正使改革成果惠及广大农民，促进乡村振兴发展。

（六）稳妥有序推进。严格按照省自然资源厅的部署和安排，切实将改革创新与风险管控贯穿入市工作的过程中，有条件、按程序、分步骤，因地制宜，循序渐进。

五、工作目标

通过先行推进农村集体经营性建设用地入市工作，明确农村集体经营性建设用地入市的内涵、途径和程序，建立完善市场交易规则和服务监管制度，建立兼顾国家、集体和个人的土地增值收益分配机制，健全农村集体经营性建设用地产权管理制度，进一步激活农村土地要素，提高资源配置效率，助推乡村振兴和城乡一体化进程。探索形成可复制、能推广的试点成果，为全面推广农村集体经营性建设用地入市积累经验。

六、工作内容

（一）确定入市范围。在西安区域范围内的乡镇村，依照国土空间规划（村庄规划）确定为工业、仓储物流、商业、旅游等经营性用途，经依法完成集体土地所有权登记的农村集体建设用地。

优先引导使用存量农村集体经营性建设用地，严格控制新增农村集体经营性建设用地规模。

（二）明确入市条件

1.入市实施主体要求

农村集体经营性建设用地的入市主体为土地所有权人，由代表其行使所有权的集体经济组织或者村民委员会负责入市工作。农村集体经营性建设用地的所有权人，依据不动产权属证书登载的所有权人确认。

农村集体经营性建设用地入市实施主体需具有法人资格，集体经济组织依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体。尚未依法取得法人资格的，可以通过授权或者委托其他具有法人资格的组织代理实施入市，并就授权或者委托事项明确各方权利义务关系。

2.入市地块条件

（1）符合国土空间规划（村庄规划）、土地用途管制等相关要求；    （2）符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护等相关要求；    （3）纳入入市供应计划且获得本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意；    （4）未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且已依法完成集体土地所有权登记；

（5）宗地地上建（构）筑物和附属设施权属明晰且未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利；

（6）法律法规规定的其他条件。    3.入市土地用途调控要求

农村集体经营性建设用地入市不得用于商品住房开发建设。优先保障农村一二三产业融合发展项目和农村服务业项目，兴办农产品冷链、加工、仓储以及乡村旅游、农产品销售、养老等设施，重点支持全面实施乡村振兴项目建设。

4.建设用地使用权人条件

中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和自然人，未被司法机关、行政机关限制人身权利。

（三）探索入市途径与方式

1.入市途径探索

摸清区域内集体经营性建设用地底数、分布特点以及区位、周边产业等发展条件，因地制宜制定分类明确且适宜的入市方式，可分别采取就地入市、集中入市或整治入市。探索支持农民利用自有住房开展乡村旅游等“宅基地”入市途径。

2.入市方式

土地所有权人可采用招标、拍卖、挂牌或者协议等方式，将集体经营性建设用地以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市交易。

农村集体经营性建设用地使用权可按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式在一级市场入市。以出让、租赁、作价出资（入股）等方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可按转让、赠与、出租或者抵押等方式在二级市场入市，但法律、行政法规另有规定或者交易双方签订的合同另有约定的除外。集体经营性建设用地使用权转让、赠与、出租或者抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。    （四）规范入市程序。农村集体经营性建设用地入市的程序包括入市前期工作准备、编制入市方案、入市决议、入市申请与审核、发布交易公告、成交结果公示、签订入市有偿使用合同、缴纳税费、权属登记、入市备案等阶段。

1.规范入市前期工作准备

土地所有权人依法向市自然资源局西安分局（以下简称西安分局）提出入市申请，同时抄送乡镇政府。

市自然资源局依据控详规划、国土空间规划（村庄规划）核发规划条件，包括拟入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求；西安分局会同农业农村、生态环境等部门提出产业准入和生态环境保护要求。

拟建设项目应严格执行《限制用地目录》和《禁止用地目录》，符合国家产业政策和环保要求，项目用地应符合《建设项目用地控制指标》，工业项目投资强度要符合标准，做到节约集约用地。

2.制定入市方案

土地所有权人依据规划条件、产业准入和生态环境保护等要求，编制集体经营性建设用地出让、租赁等《入市方案》。《入市方案》应当载明宗地的土地界址、面积、用途、使用期限、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、交易方式、入市价格、收益分配办法、集体组织内部土地经济关系调整、委托入市实施主体等内容。

3.入市决议

由村集体经济组织召开村民或村民代表大会，研究《入市方案》。《入市方案》应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二或者三分之二以上村民代表的同意，并在本集体经济组织所在地公示五日内无异议后形成《入市决议》。

4.入市申请与审核

（1）乡镇政府审查。土地所有权人持权属证书、《入市方案》《入市决议》等有关材料向乡镇政府提出入市审查，乡镇政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况、是否履行民主决策程序等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见。

（2）区政府审批。经乡镇政府审查同意后，土地所有权人向区人民政府提供土地所有权证明、《入市方案》《入市决议》、所在乡镇政府（出具的《审查意见》等材料。

受区政府委托，西安分局会同有关部门，具体审核拟入市宗地是否符合国土空间规划、用途管制、环境保护、产业准入要求、收益分配办法，是否具备入市条件。经审核，不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照修改意见进行修改完善。

审核通过的，经区人民政府批准后，按照有关规定纳入建设用地供应计划。

5.发布交易公告

经批准的农村集体经营性建设用地纳入现行土地市场交易平台公开交易，土地所有权人或委托入市实施主体根据入市方案确定的交易方式，在现行土地市场交易平台或相关媒介发布交易公告，公告期限为五个工作日。

区财政局和现行土地市场交易平台设立集体经营性建设用地入市专门账户。

6.成交结果公示

农村集体经营性建设用地出让、租赁、作价出资（入股），参照国有建设用地交易有关规定执行，依法确定集体经营性建设用地使用权人，交易双方在交易现场签订《成交确认书》，交易结果在土地市场交易平台进行公布，接收社会和群众监督。为切实维护农民个人利益，成交结果公示时，交易价格低于土地取得各项客观成本费用之和的，市、县人民政府有优先购买权。

7.签订入市有偿使用合同

签订《成交确认书》后十个工作日内，由土地所有权人或入市实施主体与建设用地使用权人按照《成交确认书》的约定，签订《农村集体经营性建设用地出让合同（租赁合同）》，按合同约定开发建设，西安分局、区农业农村局和土地所在乡镇政府作为合同第三方鉴证，西安分局负责将交易信息录入土地市场动态监测与监管系统。

合同签订后，建设用地使用权人向市自然资源局申请领取建设用地规划许可证，办理开发建设需要的其他事项，并按照有关规定做好投资、环保、消防、安监等工作衔接。

8.缴纳税费

集体经营性建设用地入市交易完成后，应当按照税收法律法规履行纳税义务，并按照规定缴纳收益调节金。

9.权属登记

建设用地使用权人在缴清土地价款、相关税费和收益调节金后，可以向不动产登记机构申请集体建设用地使用权登记。

10.入市备案

签订《出让合同》（《租赁合同》）后应到西安分局备案，档案由西安分局负责管理。

11.建立健全监管服务体系

（1）加强开发利用监管。建设用地使用权人应当严格按照国土空间规划（村庄规划）确定的用途使用土地，严禁擅自改变规划条件。西安分局加强对使用农村集体经营性建设用地行为进行监督检查，严肃查处违反国土空间规划和土地用途管制的违法行为。

（2）规范农村集体经营性建设用地二级市场。参照国有建设用地转让、抵押有关规定，探索建立农村集体经营性建设用地二级市场。集体经营性建设用地使用权变更、转移、抵押的，地上建筑物、其他附着物所有权一并变更、转移、抵押。变更、转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权的，集体经营性建设用地使用权一并变更、转移、抵押。

以出让、租赁、作价出资（入股）等方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地，可以办理使用权抵押融资。金融机构、自然人、企业均可作为抵押权人申请以农村集体经营性建设用地使用权办理不动产抵押相关手续，并签订抵押合同，办理抵押登记。抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

（五）制度建设。为推动建立城乡统一的建设用地市场，制定出台《西安区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》《西安区农村集体经营性建设用地使用权出让规定（试行）》《西安区农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收和使用管理规定（试行）》《西安区农村集体经营性建设用地入市收益分配管理规定（试行）》等制度以及《农村集体经营性建设用地成交确认书》《农村集体经营性建设用地有偿使用权合同》等各类文书范本。

（六）规范收益分配机制

1.收益调节金的缴纳与管理。参照财政部、原国土资源部《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》有关要求，结合西安区实际，制定土地增值收益核算办法，按照土地用途和入市方式，分类确定土地增值收益调节金收取比例，征收比例的设置应充分考虑政府对入市宗地周边基础设施、公共服务配套等开发投入。土地增值收益调节金主要用于统筹城镇和农村基础设施建设、农村生态补偿、农民保障等。

2.完善集体土地收益分配机制。按照相关文件，确定集体经营性建设用地入市收益地方财政和村集体经济组织分配比例。农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益，归农村集体经济组织所有，在集体经济组织内部合理分配。按照农村集体资金资产资源管理的有关规定，依法履行民主决策程序，兼顾集体和成员个人利益、壮大集体经济、促进农民增收的原则，完善农民集体所得入市收益内部分配机制。将入市收益纳入农村集体资产统一管理，由区财政部门和乡镇经管部门具体负责监管。

七、工作组织与实施

（一）强化组织领导。为保证农村集体经营性建设用地入市工作有序推进，成立西安区农村集体经营性建设用地先行推进工作试点领导小组，由区委、区政府和市自然资源局主要领导任组长，区委副书记任常务副组长，有关分管副区长和市自然资源局分管局长任副组长，区相关职能部门和乡镇主要负责人为成员，统筹协调推进集体经营性建设用地先行推进工作。领导小组下设办公室，设在西安分局，负责先行推进日常工作。办公室主任由区政府主管副区长和市自然资源局分管局长担任、副主任由区相关职能部门分管领导担任。明确相关部门、乡镇工作职责，紧密配合，有序开展入市各项工作。领导小组定期召开联席会议，研究解决先行推进工作中的重要问题，切实加强对先行推进工作的组织领导。

（二）加快推进近期相关工作

1.加快推进规划编制工作

加快推进西安区乡镇国土空间规划、村庄规划编制。统筹合理安排集体经营性建设用地布局、用途和强度，引导优先使用存量集体经营性建设用地，合理确定新增集体经营性建设用地规模，鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地，合理保障农产品生产、加工、营销、乡村旅游配套等农村新产业新业态发展用地。

    对于入市意愿较强、条件成熟的乡镇，启动乡镇控制详细规划或集体经营性建设用地控制详细规划编制工作。

2.完善确权登记

由区政府会同市自然资源局依据我区农村集体土地确权登记成果和确定的农村集体经营性建设用地范围，结合正在开展的农房一体确权登记工作，指导农村集体经济组织对依法取得、土地权属明晰的农村集体经营性建设用地依法申请确权登记。

3.搭建城乡统一的土地市场交易平台

按照信息共享、互联互通的要求，搭建城乡统一的土地市场交易平台，促进信息集聚，完善市场运行机制，落实“放管服”改革要求，健全服务体系，提高监管和服务能力。

（三）实施步骤

1.方案报批阶段（2021年11月）

制定先行推进工作实施方案，经市政府同意后报省自然资源厅批准备案。成立先行推进工作领导小组和办公室，建立先行推进工作专班和工作制度。

2.动员部署阶段（2021年11月-2022年3月）

（1）2021年11月。先行推进工作经省厅批准后，召开先行推进工作动员部署会，对先行推进工作进行部署。

（2）2022年3月底前。制定集体建设用地调查工作计划，4月底前完成调查，形成调查成果。以第三次国土调查数据为基础，对西安区农村集体建设用地进行调查摸底，由区政府会同市自然资源局按照农村集体经营性建设用地界定的有关规定，确定存量农村集体建设用地中的经营性用地，理清集体经营性建设用地土地数量、用途、面积、分布、土地使用权人等相关情况，同时深入了解各乡镇、农村集体经济组织对农村集体经营性建设用地入市的意愿，为集体经营性建设用地入市做好前期准备。

3.全面实施阶段（2022年4月-2022年12月）

（1）第一阶段（2022年4月）。研究制定集体经营性建设用地入市管理办法、操作细则、规范性文本，制定收益分配指导意见，建立入市交易制度，做好先行推进相关工作人员培训工作。

（2）第二阶段（2022年5月-2022年10月）。出具项目红线、规划条件及地价评估报告，组织相关部门联合会审，有计划纳入农村产权交易市场公开交易。

（3）第三阶段（2022年11月-2022年12月）。线上进行招挂拍，签订出让合同。年底前形成年度工作报告，报省厅领导小组审查。

4.工作总结阶段（2023年1月-2023年9月）

（1）第一阶段（2023年1月-2023年8月）。对集体经营性建设用地入市试点工作进行总结，完善入市管理办法、操作细则、规范性文本，收益分配指导意见等，全面系统形成先行推进工作总结报告。

（2）第二阶段（2023年9月）。按照省厅要求，做好先行推进工作验收，为下一步全省层面开展相关工作提供操作经验和样板。

八、保障措施

（一）加强政策引导。为确保入市工作不出偏差、少走弯路，采取有效方式对农民宣传解读农村集体经营性建设用地入市相关政策规定，使之了解、参与并支持入市工作。加强集体土地资产处置决策与管理，防止因利益分配、权属争议等引发突发性和群体性事件，重大问题及时报告。

（二）规范规划管理。国土空间规划依法批准后，必须严格按照规划执行。集体经营性建设用地土地使用权人应当严格按照国土空间规划（村庄规划）确定的用途使用土地，严禁擅自改变规划条件。依据已经批准的国土空间规划办理集体经营性建设用地规划手续。

（三）强化沟通协调。在先行推进期间，领导小组要定期召开联席会议，及时掌握工作进度，研究解决遇到的疑难问题。各成员单位要严格按照分工，各负其责，合力推进，创新工作方式方法，勇于承担作为，确保完成各项工作任务。

（四）加大宣传力度。确定现有农村集体经营性建设用地的数量、位置、面积、利用情况和近期农村集体经营性建设用地需求情况，加大宣传、培训力度，特别是让村组干部、用地者了解入市程序、意义。

（五）做好工作总结。在推进入市过程中，先行推进办公室要定期组织相关部门和乡镇深入研究解决出现的矛盾和问题，认真总结工作经验成果，及时总结上报工作进展和成果情况。待国家有关农村集体经营性建设用地入市的政策文件出台后，入市工作按照最新要求执行。

附：牡丹江市西安区集体经营性建设用地入市先行推进 工作领导小组名单

附件：

牡丹江市西安区集体经营性建设用地入市先行推进工作领导小组名单

组  长:  赵玉国  区委书记

刘德胜  市自然资源局局长

王雅罡  区委副书记、政府区长

副组长:  杨  健  区委副书记

刘  侃  市自然资源局副局长

郭  峰  市自然资源局副局长

嵇慧斌  区政府副区长

成  员:  赵荣国  市自然资源局开发利用科科长

王  兵  市自然资源局西安分局局长

杜建忠  西安生态环境局局长

范再平  区委办公室主任

孙忠海  区政府办公室负责人

刘仕哲  区财政局局长

刘鹏雷  温春镇党委书记

张晓冬  海南乡党委书记

姜玉民  区农业农村局局长

刘  赫  温春镇镇长

金勇春  海南乡乡长