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大润发二期(爱都大厦)项目房屋征收补偿方案

  作者:无   来源: 西安区征收办   点击:

因城市建设需要,牡丹江市西安区人民政府拟对大润发二期(爱都大厦)项目征收范围内国有土地上房屋实施征收。依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《牡丹江市房屋征收与补偿实施办法》有关规定,结合实际,制定本补偿方案。

一、项目名称

大润发二期(爱都大厦)

二、征收范围

新安街以南,西五条路以西,西安消防大队家属楼、龙门新家园小区以东,龙门小区以北(不含已建成大润发商业广场)(详见征收范围图)。

三、征收主体

牡丹江市西安区人民政府

四、房屋征收实施主体

牡丹江市西安区房屋征收办公室是本项目的房屋征收实施主体,负责具体的房屋征收补偿工作。

五、房屋征收基本情况

房屋征收户数:共有50户,其中住宅5户,非住宅45户。

房屋征收面积:共22667平方米,其中住宅757平方米,非住宅21910平方米。

六、补偿内容

对被征收人的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

七、补偿方式

(一)房屋补偿方式

被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

(二)产权调换房源情况

选择房屋产权调换的,房源在大润发二期(爱都大厦)项目范围内多层及高层集中安置。

商品房承诺价格多层住宅均价6000.00元/㎡,非住宅20000.00元/㎡。

楼层差价:实行多层住宅安置的,全面积分段结算楼层差价(差价见方案后附表);实行高层安置的,上靠标准户型建筑面积内不交楼层差价,商品房投资部分缴纳楼层差价(楼层差见方案后附表)。

临时过渡期限:多层住宅楼为18个月;高层住宅为36个月。

3.建安造价按950.00元/㎡计算。

(三)未经登记的建筑(无照房屋)处理方式

由市无照房屋认定领导小组办公室协调组织有关部门依法对征收范围内未登记的建筑进行调查、认定和处理,按认定的结果,对未登记建筑按独立安置、并入主房、评估补偿或无偿拆除等方式补偿或处理。

八、补偿规定

(一)货币补偿规定

1.住宅房屋被征收人选择货币补偿的,按评估确定的被征收房屋的价值,加上应上靠到标准户型的建筑面积的政府补贴(政府补贴按建筑面积200元/㎡计算)对被征收人给予补偿,支付被征收人3个月的临时安置费。

2.非住宅房屋被征收人选择货币补偿的,按评估确定的被征收房屋的价值对被征收人给予补偿。

征收补偿协议签订前,由估价单位将项目评估结果在征收范围内公示,如被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估结果或评估报告存在的问题。

3.拆除非公益事业房屋的附属物不执行产权调换,由征收人给予货币补偿。

4.被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。

(二)产权调换补偿规定

非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的,根据被征收房屋的评估价值与用于产权调换房屋的评估价值结算差价。

住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的,按建筑面积实行“征一还一”。按照被征收房屋建筑面积就近上靠标准户型的原则,以房屋建筑面积50平方米(高层55平方米)为基准户型,每增加5平方米为一个档次,即50平方米、55平方米、60平方米以此类推。上靠面积部分按多层住宅建安造价投资。具体按以下方式补偿安置:

平房住宅补偿安置方式

1)选择多层住宅安置的,被征收房屋就近上靠标准户型,上靠面积部分,按多层住宅建筑面积建安造价投资。上靠标准户型后,再增加的面积,按商品房价格投资。

2)选择18层以下(含18层)高层住宅安置的,被征收房屋就近上靠面积不足5平方米(含5平方米)的,可上靠到下一个档次予以安置,按被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积的10%免交投资款。免交投资款的建筑面积享受不足部分,按被征收房屋评估价值给予货币补偿。此外再增加的面积,享受一个档次商品房价格10%的优惠。

3)选择19层以上(含19层)高层住宅安置的,被征收房屋就近上靠面积不足5平方米(含5平方米)的,可上靠到下一个档次予以安置,按被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积的15%免交投资款。免交投资款的建筑面积享受不足部分,按被征收房屋评估价值给予货币补偿。此外再增加的面积,享受一个档次商品房价格10%的优惠。

多层住宅补偿安置方式

1)选择多层住宅安置的,被征收房屋就近上靠面积不足5平方米(含5平方米)的,可上靠到下一个档次予以安置,按被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积的5%免交投资款,免交投资款的建筑面积享受不足部分,按被征收房屋评估价值给予货币补偿。此外再增加的面积,享受一个档次商品房价格10%的优惠。

2)选择18层以下(含18层)高层住宅安置的,被征收房屋就近上靠面积不足5平方米(含5平方米)的,可上靠到下一个档次予以安置,按被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积的15%免交投资款。免交投资款的建筑面积享受不足部分,按被征收房屋评估价值给予货币补偿。此外再增加的面积,享受一个档次商品房价格10%的优惠。

3)选择19层以上(含19层)高层住宅安置的,被征收房屋就近上靠面积不足5平方米(含5平方米)的,可上靠到下一个档次予以安置,按被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积的20%免交投资款。免交投资款的建筑面积享受不足部分,按被征收房屋评估价值给予货币补偿。此外再增加的面积,享受一个档次商品房价格10%的优惠。

分户安置方式

被征收住宅房屋总建筑面积达到两个基准户型的,可分户安置。被征收住宅房屋总建筑面积达不到分户标准但确需分户的,由被征收人提出申请,经房屋征收部门审核同意后,采取先就近上靠标准户型再分户的形式安置。分户后的总建筑面积超出被征收房屋就近上靠标准户型的建筑面积部分按商品房价格投资。

并户安置方式

被征收人有两户以上房屋申请并户安置的,可采取先就近上靠标准户型再并户的形式安置。用于产权调换房屋的建筑面积超出就近上靠标准户型的建筑面积部分按商品房价格投资;就近上靠标准户型的建筑面积超出用于产权调换房屋的建筑面积部分不予补偿。

产权调换后房屋的建筑面积,以房屋产权测绘部门核准的建筑面积为准,投资款多退少补。产权调换房屋与被征收人预订户型建筑面积不符的,误差不超过预订户型建筑面积的±3%(含±3%)视为合理,合理范围内被征收人按商品房承诺价据实结算房价款。实际面积增加,增加面积超出3%部分,按多层楼房建安造价投资,实际面积减少,减少面积超出3%部分,按商品房承诺价格退投资款。

(三)搬迁临时安置补偿规定

1.搬迁费标准:住宅房屋按每户(以产权证照为单位)500元执行,一次性发给被征收人。非住宅房屋按产权证书载明的建筑面积每平方米50元一次性支付。每平方米50元搬迁费不能满足需要的,按评估的搬迁费执行。

2.临时安置费标准

选择产权调换安置的,住宅房屋被征收人在过渡期间内自行安排住处的发给临时安置费。被征收人房屋产权证照载明的建筑面积50平方米(含50平方米)以下的,每月发给450元;建筑面积超过50平方米的,超出面积部分按每月5元/每平方米计算。

住宅房屋临时安置费发放期限以签订补偿协议中记载的房屋验收之日起到回迁之日止,每6个月发放一次。

(四)停产停业损失补偿规定

被征收房屋在征收封闭公告发布前正在合法进行生产经营的(合法经营即以该房屋为经营场所已依法取得营业执照和税务登记),给予停产停业损失补偿。因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。停产停业损失可按下列标准计算:

1.被征收人能提供上年度应缴纳税所得额和向社会保险部门缴纳社会保险统筹基金确定的职工人数平均工资凭证的,月补偿标准=上年度应缴纳税所得额÷12 +确定的职工人数平均工资×职工人数。

2.被征收人不能提供上年度应缴纳税所得额和向社会保险部门缴纳社会保险统筹基金确定的职工人数平均工资凭证的,应以被征收人房屋产权证照注明的的用途、建筑面积给予停产停业损失补偿。工业用途为每平方米30元,商服用途为每平方米25元,其他用途为每平方米20元。

3.被征收人选择货币补偿的,给予6个月的停产停业损失补偿。被征收人选择产权调换的,过渡期限内按月给予停产停业损失补偿。

(五)“住改非”补偿规定

被征收人的房屋权属证书载明为住宅,在征收封闭公告发布前合法经营的,房屋按住宅房屋给予补偿;用于生产经营的建筑面积部分,另行按评估价值的50%给予货币补偿,发放非住宅房屋搬迁费和6个月停产停业损失补偿。

(六)附属物补偿规定

1.不符合房屋认定条件的建筑物、构筑物,按建筑面积每平方米120至200元标准给予补偿。

2.砌筑门斗,按建筑面积每平方米200至300元标准给予补偿。

3.墙厚240毫米的围墙,按建筑面积每平方米60至70元标准给予补偿;墙厚120毫米的围墙,按建筑面积每平方米40至50元标准给予补偿;无基础、不含铁艺的铁栅栏,按每平方米50至70元标准给予补偿;有基础、不含铁艺的铁栅栏,按每平方米75至95元标准给予补偿。

4.铁质大门,按每平方米80至100元标准给予补偿;铁皮包门,按每平方米60元标准给予补偿。

5.深度为2米以上的砌筑菜窖,按每座400至500元标准给予补偿。

6.压把井,按每眼500元标准给予补偿;深度为1.5米以上的砌筑渗水井,按每眼400元标准给予补偿。

7.果树,按每株40至80元标准给予补偿。

8.电力增容,2000年1月1日后安装、有票据的,依据票据按450元/瓦千标准给予补偿;无票据、但有供电部门出具证明的,按450元/瓦千标准的50%给予补偿。

9.未列入上述补偿标准的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

(七)搬迁奖励规定

1.住宅房屋搬迁奖励

自征收决定发布之日起5日内(含第5日)搬迁完毕,经搬迁验收合格的,以房屋权属证书为单位每户奖励3,000元;第6日起至第10日内搬迁完毕,经搬迁验收合格的,以房屋权属证书为单位每户奖励2,000元。  

征收范围内,平房按片、楼房按栋为一个计算单位,根据房屋征收工作需要,确定奖励搬迁期限,每一个计算单位在此期限内完成整体搬迁的,以房屋权属证书为单位每户奖励5,000元。

2.非住宅房屋搬迁奖励

工业用途:自征收决定发布之日起20日内(含第20日)搬迁完毕,经搬迁验收合格的,按房屋权属证书载明的建筑面积每平方米奖励80元;

商服用途:自征收决定发布之日起15日内(含第15日)搬迁完毕,经搬迁验收合格的,按房屋权属证书载明的建筑面积每平方米奖励60元;

其他用途:自征收决定发布之日起10日内(含第10日)搬迁完毕,经搬迁验收合格的,按房屋权属证书载明的建筑面积每平方米奖励60元。

(八)补助规定

1.被征收人有下列情形之一的,市人民政府给予补助:

1)被征收人持有低保证或者残疾证的;

2)被征收人共同居住的直系亲属持有低保证或者残疾证,且该直系亲属户口在征收范围内并有所在街道办事处提供的共同居住证明的;

3)被征收人同一户口、共同居住的家庭成员中,持有低保证或者残疾证,因各种原因户口临时迁出的;

4)被征收人在政府作出征收决定前已申请办理低保证或者残疾证,并经所在街道办事处、民政、残联等部门审核确认的。

2.对符合上述规定的低保户、残疾人,按下列标准给予一次性补助:

1)低保户每户给予10,000元。

2)残疾人按中重度和轻度残疾,每人分别给予10,000元和5,000元。

(九)保障性住房补偿规定

被征收人符合住房保障条件的,经市住房保障部门审核认定,优先给予住房保障。对符合低保户、残疾人认定条件,确无其他住处,且被征收人无力支付差价款的,凭残联、民政、所属社区等相关部门有效证明,实行产权共有。享受的低保或残疾补助应作为投资款使用,产权归个人。

(十)选择产权调换方法

1.住宅房屋被征收人在发布征收决定公告确定的征收期限,第一天至第五天为一时间段验收合格的,第六天至第十天为一时间段验收合格的,分别按搬迁验收协议的顺序号以摸号方式确定“认定房源顺序号”。从第十一日起搬迁验收的被征收户,按搬迁验收协议顺序号正常排序作为“认定房源顺序号”。

2.对公告规定期限内未搬迁且未预定户型的被征收人,在其原房屋建筑面积基础上就近上靠户型,给予预留房源进行安置。

(十一)未登记建筑的认定补偿规定

未登记建筑经认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。对未被认定为违法建筑和未超过批准期限的临时建筑,按《牡丹江市区无照房屋认定和处理暂行办法》的相关规定给予适当补偿。

1.未登记住宅房屋认定标准

    1)室内高度在2.2米以上;墙厚370毫米以上;

2)有固定采暖设施,屋面有防寒处理;

3)满足采光和通风要求,符合居住条件。

2.未登记住宅房屋按下列标准给予补偿:

1)被征收人无房屋权属证书的住宅房屋,不具备独立生活条件,按认定建筑面积并入有房屋权属证书的住宅房屋给予补偿。

2)无房屋权属证书的住宅房屋所有人,除此房屋外确无其他住处,需独立安置的,由房屋所有人向房屋征收部门提出申请,并提交下列材料:

1需要房屋独立安置的申请书,详细说明家庭人员构成及居住情况;

2房屋所有人所在街道办事处、辖区公安机关出具的在该处长期居住证明;

3房屋所有人及与其共同居住人户口、身份证复印件。

4房屋所有人在户口居住地的房屋电子信息登记证明;户籍非本市的还需提交在本市的房屋电子信息登记证明。

经市无照房屋认定领导小组办公室认定后,符合条件的按被征收房屋建筑面积的50%(在农村自有宅基地上按90%)给予独立安置或并入主房。

独立安置的发放搬迁费及临时安置费。

3.无房屋权属证书的住宅房屋所有人选择货币补偿的,按被征收房屋认定建筑面积的评估价值给予补偿。

4.无房屋权属证书的非住宅房屋,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定其价值并给予补偿。

(十二)房屋拆除规定

在征收范围内已签订《房屋征收补偿协议》的被征收人,其房屋由征收部门统一组织拆除。原房屋所有权人或使用人不得损坏房屋的结构、不得擅自拆除房屋的设备和材料。违者将承担由此造成的损失和安全责任。

(十三)签约期限

自发布征收决定之日30日内。

九、强制搬迁

房屋征收部门与被征收人在征收期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由牡丹江市西安区人民政府作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可依法申请行政复议也可依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

此方案已经牡丹江市西安区人民政府同意,请遵照执行。

 

 

 

牡丹江市西安区人民政府

 

0一七年八月八日


产权调换安置房源多层楼层差价系数表

层次

系数

上靠

户型

面积内

差价

系数

上靠

户型

面积内

差价

系数

上靠

户型

面积内

差价

系数

上靠

户型

面积内

差价

系数

上靠

户型

面积内

差价

系数

上靠

户型

面积内

差价

7层

-40%

-380

-35%

-332.5

-30% 

-285

 

 

 

 

 

 

6层

-5%

-47.5

-5%

-47.5

0

0

-40%

-380

-35%

-332.5

-30% 

-285

5层

5%

47.5

5%

47.5

5%

47.5

5%

47.5

5%

47.5

5%

47.5

4层

10%

95

10%

95

10%

95

10%

95

10%

95

10%

95

3层

10%

95

10%

95

10%

95

10%

95

10%

95

10%

95

2层

5%

47.5

5%

47.5

5%

47.5

5%

47.5

5%

47.5

5%

47.5

1层

商服

142.5

车库

95

住宅

0

商服

95

车库

47.5

住宅

0

 

15%

 

10%

 

0

 

10%

 

5%

 

0

 

 

说明:上靠户型建筑面积内楼层差价基准价格为多层建安造价950元/平方米;增加商品房面积楼层差价基准价格为方案确定的投资价格。

产权调换安置房源高层电梯楼层差价参考明细表

 

层数

楼层差价(元/平方米)

25层

-40

 

 

24层

200

 

 

23层

240

 

 

22层

280

 

 

21层

320

 

 

20层

360

 

 

19层

400

 

 

18层

400

-40

 

17层

400

240

 

16层

400

280

 

15层

400

320

 

14层

400

320

 

13层

400

320

 

12层

400

320

 

11层

360

320

-40

10层

320

320

120

9层

280

280

160

8层

240

240

160

7层

200

200

160

6层

160

160

160

5层

120

120

120

4层

80

80

80

3层

40

40

40

2层

0

0

0

1层

非住宅

非住宅

非住宅

 

说明:楼层差价设定原则为中间层起向上连续4-8层为最高楼层差,最高楼层差楼层为基准,向上或向下均按每层30-50元/平方米递减,顶层下浮一个层差。

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